Rapporto sul Sistema Immobiliare Turistico Italiano
Perché un Rapporto sul Sistema Immobiliare Turistico Italiano?
Innanzitutto per mappare i valori base del turismo nazionale in logica “investimento”, analizzando lo stato dell’arte e le dinamiche degli immobili turistici esistenti (di quelli ricettivi con particolare riferimento al settore alberghiero) le tipologie, le transazioni, ed i loro rendimenti. Poi per raccogliere in un’unica pubblicazione articolata tutte quelle informazioni utili ad investitori, proprietari, sviluppatori, istituti finanziari, advisors, a volte in difficoltà nelle valutazioni di investimento in quanto i dati eventualmente disponibili sono difficili da reperire, spesso dispersi tra vari istituti, per lo più obsoleti e poco confrontabili in quanto in molti casi provenienti da fonti non ufficiali e/o non del tutto attendibili.
Il rapporto è strutturato su due livelli: il primo, di natura prettamente statistica, propone in chiave statica la lettura della dimensione e delle caratteristiche del mercato nazionale; ha generalmente cadenza annuale con aggiornamenti progressivi che verranno proposti con i Focus stagionali. La seconda, più dinamica, si proporne invece di verificare l’evolversi del mercato attraverso l’analisi dell’offerta ricettiva nelle diverse località italiane con l’obbiettivo di mapparne i valori immobiliari attuali, le tendenze e le prospettive future.
Per comprendere il mercato è necessario disporre di informazioni che però, spesso, nel nostro Paese, non è facile ottenere. In Italia infatti le statistiche ufficiali del turismo vengono pubblicate dall’ISTAT con grave ritardo e comunque non rappresentano tutta la movimentazione reale attivata dai flussi turistici ma solo una parte minoritaria di essi. Infatti, fra le strutture ricettive rilevate non sono considerate le abitazioni private destinate a vacanza non gestite imprenditorialmente (ovvero quelle proprietà in città, al mare o in montagna, di privati, che non vengono utilizzate regolarmente e quindi vengono affittate direttamente ad amici o affidate ad una agenzia immobiliare del posto affinché se ne occupi), che nel loro insieme rappresentano una disponibilità di posti letto pari ad “enne” volte quella di tutte le strutture ufficialmente considerate. Anche Banca d’Italia si occupa di fare rilevazioni ma solo su base campionaria ed i risultati che ne derivano sono molto diversi da quelli che presenta l’ISTAT il che impone alcune riflessioni; infine, da qualche tempo, le Regioni (che nel nostro Ordinamento Giuridico hanno la delega a legiferare in tema di Turismo), si sono dotate di loro personali Osservatori sul Turismo, naturalmente disomogenei tra loro, con diverse modalità di rilevazione e presentazione e comunque quasi sempre con tempi e modalità simili a quelli dell’STAT, quindi comunque presentati con grave ritardo rispetto ai tempi che il mercato richiederebbe affinché siano realmente utili; inoltre, in molti casi, anche rivolgendosi a chi specificatamente è delegato alle rilevazioni, sia a livello Comunale che Nazionale, spessi ci si trova davanti ad un diniego nel fornire i dati anche se disponibili, come se ci fosse “timore” a divulgarli.
Duole rilevare come la questione delle statistiche turistiche in Italia sia un problema annoso e si auspica che venga risolto in quanto favorisce la pubblicazione da parte di vari Istituti di dati troppo spesso ritenuti validi ma che in realtà non lo sono e spesso generano rapporti con informazioni contrastanti fra loro che inevitabilmente generano letture errate della situazione con ovvie conseguenze. Su questo tema sarebbe quindi necessario fare chiarezza; si auspica che il presente rapporto aiuti a stimolare, per quanto possibile, le parti in causa affinché si ponga rimedio a questo grave problema Nazionale.
Nel Mondo le statistiche ufficiali sono divulgate dal UNWTO (World Tourism Organization), che pubblica regolarmente il movimento dei turisti rilevando gli “arrivi” nei vari Paese, ovvero quei turisti che hanno varcato almeno un confine, e dal WTTC (World Travel & Tourism Council), che pubblica “The Economic Impact of Travel & Tourism” ovvero l’analisi dell’impatto del Turismo sulle economie Nazionali ed anche su specifiche aree o città.