Segnali positivi dall’IHIF-International Hotel Investment Forum-2014 di Berlino

Solidi fondamentali, margini ed investimenti in crescita sorretti da un mercato in continua espansione sono alla base del (pur doverosamente cauto) ottimismo degli operatori del settore “hospitality” per il prossimo futuro; note positive anche per l’Italia, entrata finalmente nel mirino di molti investitori internazionali.

International Hotel Investment Forum-2014 di Berlino
Era qualche anno che all’IHIF non si ascoltavano dagli oltre 200 autorevoli speaker tante relazioni e commenti così positivi; la situazione economica globale, finalmente senza troppe ombre, e la certezza che la domanda stia proseguendo nella sua inarrestabile crescita a dispetto di “tsunami”, attacchi terroristici e crisi economiche, sospingono le più che buone prospettive per il settore. E’ un sentiment diffuso alimentato dai risultati conseguiti nel 2013, che ha registrato notevoli incrementi delle performance degli alberghi (RevPAR* +4,1% in Asia, +5,3% in USA, +1,7% in Europa, fonte STR Global), transazioni immobiliari in aumento, +40% rispetto all’anno precedente (fonte HVS) che hanno raggiunto i 7,7 miliardi di Euro trainati dalla vendita di alcuni portfolio nei primi mesi dell’anno e ritorno all’uso della leva finanziaria grazie al basso costo del danaro ed alla rinnovata disponibilità degli istituti di credito in seguito al progressivo abbandono delle “unconventional monetary policy” delle Banche Centrali negli ultimi anni: siamo ancora lontani dai risultati conseguiti durante il boom economico (2005-2007), ma quello trascorso è stato l’anno migliore da allora.
A presentare il polso della situazione economica generale agli oltre 2.000 delegati convenuti come ogni anno a Berlino, è stato chiamato quest’anno David Fenton (Senior Economist di RBS), la cui lucida analisi conferma anche per i prossimi anni le generose opportunità d’investimento nel settore, soprattutto nei Mercati Emergenti; citando la recente ricerca “The Laddder of spending” di Goldman Sachs, Fenton ha evidenziato la significativa crescita della domanda di beni durevoli in questi mercati che preludono, con l’aumento del reddito pro-capite, al successivo incremento della spesa per ”altri beni e servizi”, tipici dei mercati evoluti. Il turismo, sia domestico che internazionale, compare proprio in questa fase del ciclo e quindi nel prossimo futuro assisteremo ad un vero e proprio boom della domanda nei Paesi in via di sviluppo. In definitiva, se si escludono le poche aree del Pianeta che ancora non sono pienamente uscite dalla fase recessiva (fra cui purtroppo va annoverata l’Italia), il Turismo è in piena e solida espansione e si candida ad essere sempre più il settore trainante dell’economia mondiale. Questa sintesi è stata ampiamente confermata dalla proiezione dei flussi turistici del 2013, anno in cui si è ampiamente superato il miliardo di turisti in giro per il Mondo, che sono stati presentati da Taleb Rifai, Segretario generale del World Tourism Organization e da David Scowsill, CEO del World Travel & Tourism Council, le due organizzazioni mondiali preposte alla rilevazione statistica ed alla promozione del settore.
Ma per affermare che il turismo mondiale si sia pienamente ripreso dalla recente crisi economica, rimane da riequilibrare l’incongruenza tra incremento della domanda e performance complessiva delle strutture ricettive. Il settore, infatti, non è ancora riuscito a recuperare in pieno i profitti del passato a causa delle tariffe che, per favorire il mantenimento dei tassi di occupazione delle camere durante la crisi, sono ancora inferiori al passato. Un secondo fattore che preoccupa gli albergatori è stato evidenziato da Sébastien Bazin, CEO di fresca nomina in Accor (con un passato in Colony Capital) che senza peli sulla lingua ha denunciato l’impotenza e l’immobilismo delle Compagnie Alberghiere (ed ancor più dei gestori privati, ndr) di fronte al sempre più crescente potere delle OLTA (On Line Travel Agencies, ovvero Expedia, Booking, ….), veri e propri “driver della domanda”. Queste organizzazioni sono oggi in grado di orientare le scelte del consumatore nel mare magnum dell’offerta via web ed ottenere contemporaneamente ingenti commissioni sulle prenotazioni dagli operatori che finiscono per gravare fortemente sui conti delle strutture ricettive; il tono e la fermezza della dichiarazione di Bazin non sembra dare spazio a ripensamenti su “cosa fare”, ovvero investire in tecnologia per conquistare i clienti sulla rete (e con un investimento iniziale di 100 milioni di Euro, Accor ha già lanciato la propria sfida) e fare cartello con le altre compagnie contro lo strapotere delle OLTA! Se ci riuscirà allora (forse) assisteremo ad una vera e propria “World War Web”. D’altronde proprio la tecnologia sarà nei prossimi 5 anni il fattore che influenzerà maggiormente il settore; lo decreta la stragrande maggioranza degli oltre 1.300 Amministratori Delegati delle principali società mondiali intervistati da PricewaterhouseCooper.
In questo più che positivo contesto anche gli investimenti immobiliari tendono a crescere e moltiplicarsi sia nella quantità che nelle forme, alla costante ricerca di nuove opportunità, ma con sempre più attenzione e competenza rispetto al passato. La “stretta di cinghia” degli ultimi anni ha obbligato gli investitori a rivedere in buona parte le proprie strategie e le proprie modalità di investimento, che richiedono oggi un approccio molto oculato ma allo stesso tempo dinamico ed innovativo che va sostituendo sempre più il classico investimento finalizzato al puro “reddito locatizio”. Spazio quindi alle “partnership”, al “co-investiment”, ai “management contract”, alle “share holding” con gli operatori professionali (che tendono a diventare sempre più parte integrante del business immobiliare quali “facilitatori” per ottenere i risultati attesi) ed alle nuove forme di ospitalità che si stanno affermando sul mercato internazionale come i “select-service hotels” ed i nuovi ostelli (di fatto degli alberghi economici, ma moderni e gradevoli), gli “All Inclusive Resorts” (per intenderci il modello Club Med) ed i “serviced apartments” (i nostri Residence). Un’autorevole conferma della validità di questa strategia operativa arriva anche dall’Urban Land Institute che nella recente ricerca “Emerging Trends in Real Estate” svolta con PwC, annovera fra le principali tendenze nel Real Estate Europeo proprio la ricerca di investimenti alternativi, le partnership ed il co-investiment. Per perseguire questo nuovo “business model”, però, gli investitori si sono dovuti attrezzare con staff dedicati e competenti, in grado di monitorare costantemente l’andamento del mercato e le performance dei propri “partner”. I principali player internazionali si sono quindi organizzati con delle vere e proprie “task force” dedicate, che hanno come principale obiettivo lo stimolare prima e … controllare poi l’attività dell’operatore professionale prescelto per gestire la struttura ricettiva; è il caso dei vari AXA in Francia, di Union Investment in Germania o Ashford Hospitality negli USA, etc. che hanno da tempo sposato questo approccio, specializzandosi nel settore ed acquisendo ingenti portfolio di proprietà alberghiere di vario genere nei loro mercati di riferimento, … con notevole successo! Quello del turismo (e quindi dell’ospitalità) resta comunque un mercato dove la parte del leone continua a farla la fascia alta, quella del lusso; in UK il 50% della spesa per viaggi e vacanze all’estero è stato effettuato dal 10% “ricco” della popolazione quando per le altre spese questa incidenza è limitata al 20%; ciò significa che seppur la vacanza (almeno quella principale) continua a rappresentare una “necessità” per almeno l’80% della popolazione, è solo il “vertice della piramide” che genera ingenti e costanti volumi di fatturato nel turismo e negli alberghi. L’offerta ricettiva Italiana è forse l’unica al mondo che già annovera tutte queste forme di ospitalità; appare quindi evidente come il nostro sia un mercato che offre centinaia di opportunità a qualunque investitore, si tratta solo di tradurre queste potenzialità in investimenti reali, il che non è facilissimo, soprattutto nel nostro Paese.
Ma proprio qui a Berlino si è registrato qualche timido segnale che anche il settore ricettivo italiano possa essere considerato un business alla pari del retail, del residenziale o degli uffici per gli operatori del real estate; oltre ai vari consulenti specializzati (presenti quest’anno in forze), un po’ in disparte ma molto attivo nei contatti e nei colloqui, è stato notato Manfredi Catella, azionista di Hines Sgr che si appresta a diventare il nuovo gestore del fondo Real Venice1 in uscita da Est Capital Sgr (che detiene tra l’altro la proprietà di due prestigiosi alberghi nella laguna veneta); alla mia domanda sul motivo della sua partecipazione a Berlino, la “sibillina” risposta è stata , ma visto cosa è stato in grado di realizzare in quel di Porta Nuova sono convinto che la sua “discesa in campo” sarà in grado di dare una nuova dimensione agli investimenti nel turismo Italiano. Settore che, come ho già anticipato in un precedente editoriale, è stato più che dignitosamente rappresentato all’IHIF in un apposito panel “A Focus on Italy and Expo 2015” moderato da Marco Malacrida partner di STR Global con la partecipazione di Magda Antonioli (Università Bocconi), Alfredo M. De Falco (Banca Unicredit), Josep Ejarque (Explora/EXPO), Giorgio Palmuci (AICA/Confindustria) e Justin Smathers (Starwood). In realtà la partecipazione del pubblico al panel è stata inferiore alle attese ma i relatori hanno ben rappresentato le concrete possibilità d’investimento che il Paese può offrire agli investitori internazionali, siano essi Fondi Sovrani, Istituzionali oppure privati di natura opportunistica; la presenza della prima banca del Paese e di Expo 2015 (anche se indirettamente in quanto Explora è emanazione delle CCIAA Lombarde), sono stati un segno concreto e tangibile che qualcosa si sta muovendo anche da noi, ma francamente, con una manifestazione di natura mondiale alle porte, mi sarei spettato da una presenza istituzionale molto più consistente a sostenere il sistema Paese e le sue attrattive turistiche ed immobiliari. Ma come ben sappiamo dalle nostre istituzioni non dobbiamo mai attenderci molto!
Emilio Valdameri
(*) RevPAR – Revenue Per Available Room, ovvero il fatturato generato in un albergo dal totale delle camere disponibili; è un indicatore che di fatto “misura” la combinazione fra Tasso di Occupazione delle camere e Prezzo Medio applicato, e quindi la reale performance di un albergo in funzione della propria politica di marketing facilmente comparabile con qualunque altra struttura.