Tourism For Italy

Tourism for Italy

EIRE 2014

Se l’obbiettivo principale di EIRE 2014 è la riqualificazione dell’offerta del patrimonio immobiliare, pubblico e privato, per dar valore all’Italia, vien da sé che una buona parte di questo patrimonio sia da destinare al Turismo, industria che si candida autorevolmente ad essere il vero e proprio motore della ripresa economica del Paese. La riqualificazione di gran parte del patrimonio immobiliare ricettivo nazionale, diffuso su tutto il territorio,  rappresenta infatti una straordinaria occasione per rimettere in moto l’economia del nostro Paese.

Sono, mal stimati, poco meno di 100.000 gli immobili destinati a vario titolo all’attività turistica, ma molti di questi vanno ristrutturati ed adeguati alla nuova domanda internazionale. I turisti di oggi  non sono più quelli del secolo scorso; cambiano le loro esigenze, vengono da parti del Mondo impensabili finoa ieri ed il concetto stesso di vacanza sta subendo radicali cambiamenti; nascono nuove categorie di viaggiatori alla ricerca di nuove esperienze, sia che viaggino per lavoro che per svago. E’ quindi ormai ineludibile la necessità di porre in atto un vero e proprio processo di riposizionamento della nostra offerta turistica  e ricettiva in  modo che questa industria da “potenzialità” si trasformi in vera e propria“opportunità”.

Per riqualificare l’offerta turistica è quindi necessario che tutta la filiera del sistema immobiliare lavori insieme e si metta in moto contemporaneamente ed in modo sinergico e TOURISM FOR ITALY in EIRE è il luogo che riunisce i migliori  operatori del settore, le professionalità della progettazione, gli utilizzatori finali ed i gestori dei patrimoni; è un format dedicato esclusivamente al Turismo; non un semplice spazio espositivo per i tre giorni della manifestazione, ma una formula molto articolata e distribuita lungo tutto l’arco dell’anno con svariati momenti di confronto.

Il tema di fondo della manifestazione quest’anno, è incentrato su alcuni Modelli di sviluppo immobiliare individuati dal Comitato Scientifico di “EIRE-TOURISM FOR ITALY” che verranno portati all’attenzione del mercato, modelli  sui quali concentrare gli sforzi per rilanciare il turismo Nazionale; proposte innanzitutto SOSTENIBILI, nella più ampia concezione del termine, ma soprattutto concrete e pragmatiche, quindi  finalizzabili da operatori pubblici e privati in tempi ragionevoli, e che siano finanziabili.

Il primo modello proposto è finalizzato alla VALORIZZAZIONE DEI NOSTRI BELLISSIMI BORGHI, soprattutto quelli più piccoli spesso anche più affascinanti, attraverso il restauro e/o la riconversione del patrimonio immobiliare privato o pubblico inutilizzato (o sottoutilizzato) da destinare alle varie funzioni turistiche

Il secondo si propone di realizzare dei PROGETTI D’AREA ESTESA riservati a destinazioni già presenti sul mercato, partendo dal concetto che in Italia vi sono alcune destinazioni turistiche già affermate nel passato, che magari però hanno in parte perso il loro appeal oppure non sono in grado per qualsivoglia motivo di sfruttare appieno la loro notorietà in alta stagione e/o allungare la bassa stagione

Il terzo modello verte sulle CITTÀ D’ARTE “MINORI” da valorizzare attraverso investimenti immobiliari mirati; ci riferiamo alle molte città di una certa dimensione che però non sono considerate “mete” turistiche in grado di competere singolarmente con le destinazioni principali e quindi dovrebbero rivolgersi ad una clientela più sofisticata (che ha già digerito le destinazioni primarie) alla ricerca di “vita reale”, di “lifestyle”, di “scorci architettonici” e/o “chicche culturali”. Queste città però (se già non ce l’hanno) avrebbero bisogno di un attrattore turistico di un certo richiamo, sia esso culturale o ludico, al limite anche di altro genere (religioso, artistico, architettonico, …) in grado di fungere da traino per la domanda degli short-break. In alcuni casi si può pensare ad una  ricettività di prossimità pensata come  EXPERIENTIAL STAY (ciò vale soprattutto per i grandi attrattori naturali, culturali, religiosi, … etc.), il cui modello si basa prevalentemente sulla natura ESPERIENZIALE del soggiorno che invece normalmente viene speso in strutture ricettive tradizionali; le destinazioni interessate dovrebbero quindi favorire la realizzazione di alberghi  tematici di dimensione adeguata che indirizzino la domanda internazionale verso questa forma di ospitalità un po’ particolare che li aiuti ad entrare nel “tema” del sito che devono visitare o che hanno vistato.

La quarta ipotesi ripropone lo sviluppo delle classiche Golf-Destination; in Italia, arrivando buoni ultimi, dovremmo ipotizzare circuiti con annessi attrattori culturali ed enogastronomici che le altre nazioni non hanno e piazzare i campi in località “brethless” come natura e con ricettività con architetture tradizionali ed “Italian lifestyle”. Es. Puglia, Sicilia, Piemonte. Se non si “costruisce” un circuito di almeno 4/5 campi nel raggio di poche decine di chilometri (anzi di decine di minuti per essere raggiunti) non ci sono però molte speranze di successo.

L’ultima proposta a prima vista potrebbe sembrare banale ma in realtà non lo è perché implica una attenta lettura del mercato mirata al MIGLIORAMENTO GLOBALE DELLA COMPONENTE  RICETTIVA finalizzata AD INCREMENTARE LA DOMANDA LATENTE. La perdita di redditività nell’ambito ricettivo dell’ultimo decennio ha generato sia il progressivo depauperamento della qualità dell’offerta ricettiva che la fuga dei capitali dal settore (a causa del basso rendimento generato dall’attività per il patrimonio immobiliare). Per contrastare questa situazione andrebbero ulteriormente incentivate le riqualificazioni delle strutture che si propongano al mercato con adeguati studi di fattibilità e che mirano a target di mercato specifici in grado di INCREMENTARE la domanda turistica e non solo di trasferirla da una struttura ricettiva obsoleta ad una nuova; ne abbiamo individuate alcune che oggi si stanno maggiormente affermando sul mercato:

a)      L’Hotel Destinazione; esistono delle strutture ricettive in grado di “fare domanda” da sole, essendo loro stessi un attrattore se ubicati in località idonee, con servizi adeguati ed in edifici STORICI o comunque a forte connotazione architettonica come ad esempio le  masserie o i trulli pugliesi.

b)      Gli Hotel low-cost, o gli Ostelli di lusso; la domanda del turismo “GIOVANILE” è stata spesso lasciata in secondo piano in Italia, ma i giovani di oggi sono i turisti del domani e se apprezzano una destinazione potranno un domani tornare con le loro nuove famiglie.

c)      Gli Hotel di Lusso … ma sostenibile; il principio sottostante è che la qualità paga sempre ma la si può ottenere anche senza investimenti enormi; realizzare alberghi di design a costi sostenibili non è impossibile, servono una BUONA PROGETTAZIONE, CAPACITÀ TECNICA COSTRUTTIVA ED INNOVAZIONE NEI PROCESSI IMMOBILIARI;  non è così complicato!

 d)      La ricettività per il benessere psico-fisico; sport, salute, società: tre esse per identificare dei LUOGHI in grado di sviluppare una domanda legata al recupero psico-fisico; le destinazioni ideali per il benessere sono quelle che offrono sia ambiti termali che una buon retroterra “tipico”; Laghi, Isole, Borghi abbandonati, …  la salute è un diritto del cittadino che va sviluppato anche a fini turistici.

 La discussione è aperta ed ogni commento è gradito. Ci vediamo in EIRE.

                                                                                                           Ing. Emilio Valdameri

         Colliers International Italia

                                                                                                       Head of Hotels & Leisure

    Coordinatore di Tourism For Italy

 

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