ALBERGHI ITALIANI – SOGNO O REALTA’ PER GLI INVESTITORI STRANIERI?

Quando mancano ormai solo poco meno di 50 giorni all’inaugurazione di EXPO 2015, il sistema ricettivo Italiano, almeno dal punto di vita degli investitori internazionali, non potrebbe trovarsi in una situazione congiunturale più favorevole: costo del denaro  in diminuzione, domanda turistica (dall’estero) abbastanza sostenuta, economia nazionale che sembra timidamente iniziare la sua ripresa, ingente liquidità sui mercati finanziari internazionali, Euro debole. Ce n’è più che abbastanza per attirare seriamente capitali freschi dall’estero; ed in effetti ciò sta accadendo. Ormai non possiamo più parlare solo di semplici segnali, gli investitori sono arrivati!

In questo particolare contesto è però d’obbligo porsi una domanda: il nostro sistema ricettivo saprà approfittare di questo favorevole  momento per elevare il proprio grado di internazionalizzazione e migliorare la propria qualità di fondo, oppure (come più volte accaduto in passato) si cercherà sempre e solo di “fare l’affare”? La domanda è lecita perché l’indole nostrana è (e sostanzialmente rimane) quella dei “mercanti” ed il timore che di fronte ad esose richieste dei proprietari dei nostri immobili gli investitori se ne vadano scoraggiati, è fondato. Perché se è vero che alcuni alberghi nostrani (i cosiddetti Trophy Assets o meglio, secondo me ….. i “Dream Assets”) nella loro assoluta unicità possono anche essere acquistati da mecenati mediorientali a prezzi molto elevati e con redditività molto basse, per il resto del sistema questa regola non vale. Per tutti gli altri alberghi (e sono più di trentacinquemila) a fare il prezzo è la redditività, e la redditività dipende dalla destinazione, dalla location, dal numero delle camere, dal tipo di immobile, dai servizi, dalla concorrenza e (non ultimo) dalla capacità del gestore di ottimizzare costi e ricavi. Sono “regole” abbastanza precise e codificate a livello internazionale, che però non sempre sono recepite dal nostro sistema; quando si tratta di fare il prezzo di un albergo, è quasi sempre “il sentimento” a dettare legge (legame affettivo, bene di famiglia, … ) oppure gli investimenti eccessivi o sbagliati sul prodotto,  piuttosto che il RevPAR (ricavo per camera disponibile) o il GOP (Margine di contribuzione lordo) della gestione.

E un’occasione da non perdere: il settore alberghiero in Europa (considerata un mercato maturo ma, comunque, pur sempre il primo mercato al Mondo) va decisamente bene; da quasi due anni registra una crescita costante che a sua volta genera compravendite; è decisamente aumentato il volume delle transazioni, pari ad €. 15,2 Miliardi nel 2014 in netta crescita (+30%) rispetto al 2013, il tasso più elevato fra le varie tipologie immobiliari (residenziale, terziario, .. etc.), e vale oggi circa il 7,1% del mercato globale Continentale che nel 2014 ha registrato transazioni per oltre €. 213 miliardi (Real Capital Analytics). Grazie al cambio sempre più favorevole, la maggioranza dei capitali investiti in Europa nel 2014 provenienti da altri Continenti (pari a quasi un terzo del totale) proveniva dal Nord America, per oltre il 65%; tra gli investitori continentali (oltre il 50% del totale)  è sempre il Regno Unito a dominare (28,1%), seguito da Germania e Francia. Ciò che appare quantomeno anomalo è la scarsa entità degli investimenti cosiddetti domestici (se paragonati a quelli cross-border) che valevano nel 2014 solo il 16% circa del totale ed hanno sostanzialmente recuperato i volumi pre-crisi (vedi grafico); probabilmente però  tale importo è sottostimato in quanto molte transazioni minori sfuggono (e non sono considerate) agli analisti internazionali. Di questa ingente mole di investimenti l’Italia rimane però sempre il fanalino di coda a dispetto della leadership come numero di camere a livello continentale; secondo Scenari Immobiliari in Italia nel 2014 nel settore sono stati  investiti circa € 1,9 miliardi (di cui però quelli più importanti e rilevati a livello internazionale sono solo poco più della metà) in crescita di quasi il 9% rispetto all’anno precedente.  

Ma se ormai si può affermare che gli operatori finanziari e del real estate internazionali  guardano al settore alberghiero del nostro nostro Paese come seria opportunità d’investimento, per fare un vero salto di qualità, la scommessa sarà passare dal “sogno” alla “realtà”, ovvero riuscire a  rendere concrete tali intenzioni. Le prospettive sono infatti decisamente buone trainate dagli ottimi  fondamentali del sistema; da una indagine di PWC e Urban Land Institute (Emerging trends in Real Estate Europe 2015) presso gli operatori specializzati, il “sentiment” verso il settore alberghiero è decisamente positivo per oltre il 62% (in chiaro aumento rispetto al  51% dell’anno precedente).  Ma ciò che tali operatori si aspettano di trovare sono valori immobiliari coerenti e redditività, almeno simili a quelle di altri Paesi; se a Londra o Parigi  (che rimangono le destinazioni più ambite in Europa e dove l’investimento  immobiliare “garantisce” un notevole capital gain nel medio periodo) nel settore alberghiero si possono ottenere redditività superiori al 5%, è difficile pensare che gli alberghi  nelle nostre città, anche quelle principali come Milano, Roma o Venezia,  possano offrire rendimenti superiori. E se, ovviamente, il rendimento di un albergo non può che essere determinato dalle performance dell’azienda alberghiera che lo occupa, per vendere sarà necessario  dimostrare di aver comunque già raggiunto  risultati soddisfacenti, ma soprattutto (grazie alle numerose possibilità di sviluppare nuovi mercati attraverso la proliferazione dei canali distributivi alimentati dalle nuove tecnologie, oppure  entrando a far parte di network commerciali internazionali) evidenziare buone prospettive di sviluppo, grazie alla riqualificazione di un patrimonio alquanto obsoleto.

Mi voglio ripetere, è un occasione da non perdere!

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